Immobilieneigentümer in SpanienNicht nur steueransässige, sondern auch nichtsteueransässige Immobilieneigentümer in Spanien müssen  Einkommenssteuer an den spanischen Fiskus entrichten.

 

 

Verpflichtet zur Abgabe einer Einkommenssteuererklärung sind Immobilieneigentümer in Spanien in folgenden Fällen:

  • Gewinnbesteuerung bei Verkauf einer Immobilie
  • Besteuerung der Mieteinnahmen bei Vermietung der Immobilie
  • Steuer für Eigennutzung, z.B. bei Ferienwohnungen

Wenn ein Immobilieneigentümer in Spanien mehrere der oben genannten Einnahmen erzielt, besteht die Möglichkeit, eine Sammelerklärung abzugeben. Dies kommt nicht selten vor, z.B. wenn eine Immobilie vermietet wird und im gleichen Jahr diese verkauft wird. Oder wenn eine Immobilie leer steht und im gleichen Jahr verkauft oder vermietet wird.

Die Steuererklärungen müssen telematisch via Internet mit Hilfe einer elektronischen Unterschrift abgegeben werden. Die Unterschrift muss beim spanischen Finanzamt beantragt werden.

Das Abgabedatum der Steuererklärungen ist je nach Art des Einkommens verschieden und muss wie folgt eingehalten werden, sonst bestraft das Finanzamt eine unterlasse Erklärung mit Sanktionen.

Bei Immobilienübertragung (Verkauf) – Immobilieneigentümer in Spanien

Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung beginnt 30 Tage ab dem Tag der notariellen Unterschrift des Kaufvertrags. Die Frist beträgt 3 Monate und bei Verzug wird dies vom Finanzamt mit einer Sanktion bestraft. Bei Verlust aus der Veräußerung, muss die Erklärung ebenso abgegeben werden. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, kann eine gemeinsame Steuererklärung abgegeben werden.

Die Bemessungsgrundlage des zu versteuernden Gewinnes bei Veräußerung einer Immobilie berechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (z.B. Notar) und Verkaufspreis abzüglich Nebenkosten des Verkaufes.

Bei Einnahmen aus der Vermietung – Immobilieneigentümer in Spanien

Wenn eine spanische Immobilie vermietet wird, müssen die Mieteinnahmen quartalsweise erklärt werden. Die Steuererklärungen sind jeweils zum 20.04., 20.07., 20.10. und 20.01. abzugeben. Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe wird dies ebenfalls mit einer Sanktion bestraft. Bei mehreren Immobilien, Mietern oder Art der Vermietung (Wohnung, Garage, etc.) besteht neuerdings die Möglichkeit, nur eine Erklärung abzugeben.

Bei Vermietung können bestimmte Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, abgesetzt werden und damit die Einnahmen und Bemessungsgrundlage verringern. Hierzu gehören beispielsweise Kosten für Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen oder Zinsen für Darlehen, was zum Erwerb aufgenommen wurde. Die Reduzierung der Einnahmen aus diesen Kosten können allerdings nur Nichtansässige aus den EU-Ländern zzgl. Norwegen und Island anwenden. Schweizer Immobilieneigentümer können dies hingegen nicht. Weitere Voraussetzung für die Reduzierung der Einnahmen ist, dass für alle Kosten Rechnungen existieren.

Bei Eigennutzung – Immobilieneigentümer in Spanien

Nicht in Spanien Ansässige, die ihre Ferienimmobilie alleine nutzen, müssen jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres die Steuererklärung 210 für das vergangene Steuerjahr abgeben. Hier gilt das Gleiche bei Nichtabgabe oder verspätete Abgabe, das Finanzamt stellt auch hier Sanktionen aus.

Berechnung bei Eigennutzung:

Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert (valor catastral) * 2%.

Falls der Erwerb der Immobilie erst während des Jahres stattfindet, werden lediglich die Tage der Eigennutzung berücksichtigt.

Wenn der Katastralwert der Immobilie in den letzten 10 Jahre beim Katastralamt angepasst wurde, dann gelten 1,1% des Katasterwertes als Bemessungsgrundlage.

Wie hoch ist der anzusetzende Steuersatz?

Der derzeitige Steuersatz beträgt für Nichtansässige aus der EU, Island und Norwegen 19%. Für alle übrigen Nicht-EU-Länder wie die Schweiz und alle außereuropäischen Immobilieneigentümer in Spanien gelten 24%.