Am 10. November 2021 trat das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 für die neue Berechnungsmethode der Kapitalertragssteuer in Kraft, nachdem der Verfassungsgerichtshof in seinem Urteil 182/2021 die bisherige Festlegung der Bemessungsgrundlage für verfassungswidrig und nichtig erklärt hatte.

Bei der Kapitalertragssteuer handelt es sich um die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken (IIVTNU). Sie ist von Steuerpflichtigen zu entrichten, die eine Immobilie verkaufen, erben oder als geschenkt bekommen, und wird auf den Teil des bei der Übertragung erzielten Gewinns erhoben, der die Aufwertung des öffentlichen Grundstücks entspricht, auf dem die Immobilie errichtet wurde.

Arten von Methoden

Die neue Methode zur Berechnung der Kapitalertragssteuer bietet den Steuerpflichtigen die Möglichkeit, zwischen zwei Optionen (objektive und reale Methode) zu wählen, wobei sie sich für die günstigere entscheiden können, sofern der Wert des Grundstücks tatsächlich gestiegen ist.

Vor der Reform wurde die Steuer unabhängig davon erhoben, ob das Grundstück tatsächlich eine Wertsteigerung erfahren hatte.

Nach dem neuen System werden die jährlichen Prozentsätze für den Wert des Grundstücks, die nach der Anzahl der Jahre festgelegt wurden und in denen das Grundstück im Besitz des Steuerpflichtigen war, wurden jetzt abgeschafft.

Objektive Methode

Mit der neuen Berechnungsmethode werden die Koeffizienten jährlich entsprechend der Entwicklung des Immobilienmarktes aktualisiert.

Reale Methode

Die Steuerpflichtigen haben die Möglichkeit, den tatsächlichen Veräußerungsgewinn zu versteuern, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis ergibt.

Auf diese Weise verstößt die neue Methode zur Berechnung der Veräußerungsgewinne nicht gegen den Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen als Besteuerungskriterium.

Nicht steuerpflichtige Fälle

Vorgänge, bei denen keine Wertsteigerung eintritt, unterliegen nicht der Steuer, d.h. wenn eine Immobilie für weniger Geld verkauft wird, als dafür bezahlt wurde, ist diese Steuer nicht zu entrichten.

Transaktionen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr

Die Steuer wird auf Transaktionen erhoben, bei denen in weniger als einem Jahr, gerechnet zwischen dem Datum des Erwerbs und dem Datum der Veräußerung, ein Kapitalgewinn erzielt wird. Diese genehmigte Maßnahme wird dazu beitragen, Spekulationen zu vermeiden.

Diese neue Steuer ist nicht rückwirkend, und die vor dem Urteil des Verfassungsgerichts gezahlten Steuerbeträge können nicht zurückgefordert werden.

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Expert für Buchhaltung und Steuern