Beschluss des Tribunal Supremo vom 15. Juli 2026 · Revisionsverfahren Nr. 6741/2025
Nichtansässige Eigentümer, die eine Immobilie in Spanien vermieten, unterliegen mit den daraus erzielten Einkünften der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR). Die Möglichkeit, mit der Immobilie verbundene Aufwendungen steuerlich abzuziehen, hängt derzeit jedoch vom Ansässigkeitsstaat des Eigentümers ab.
Der Tribunal Supremo muss nun feststellen, ob diese unterschiedliche Behandlung mit dem Recht der Europäischen Union vereinbar ist, nachdem die Abogacía del Estado (Staatsanwaltschaft bzw. staatliche Rechtsvertretung) gegen ein für eine in den Vereinigten Staaten ansässige Steuerpflichtige günstiges Urteil der Audiencia Nacional Rechtsmittel eingelegt hat.
Der Ursprung des Falls
Die Steuerpflichtige, Eigentümerin einer vermieteten Immobilie in Barcelona, erklärte die daraus erzielten Einkünfte für die Veranlagungszeiträume 2016 bis 2018 im Formular 210 jeweils in voller Höhe. Anschließend beantragte sie die Berichtigung der Steuererklärungen, um die mit der Immobilie verbundenen Aufwendungen steuerlich abziehen zu können.
Die spanische Steuerverwaltung und das TEAC (Zentralgericht für Verwaltungsangelegenheiten) lehnten den Antrag ab. Die Audiencia Nacional vertrat jedoch die Auffassung, dass diese unterschiedliche Behandlung gegen die Kapitalverkehrsfreiheit, eine der Grundfreiheiten der Europäischen Union, verstoßen könnte, die unter anderem Investitionen und Kapitalbewegungen zwischen verschiedenen Ländern schützt.
Die Abogacía del Estado legte gegen diese Entscheidung Rechtsmittel ein. Nun muss der Tribunal Supremo entscheiden, ob die spanische steuerliche Regelung mit dieser Grundfreiheit vereinbar ist.
Was sieht die derzeitige Regelung vor?
Artikel 24 des spanischen Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige bestimmt, dass Steuerpflichtige ohne Betriebsstätte grundsätzlich auf den vollen Betrag der in Spanien erzielten Einkünfte besteuert werden.
Allerdings erlaubt die spanische Regelung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union ansässigen Personen und unter bestimmten Voraussetzungen auch Personen mit Ansässigkeit im Europäischen Wirtschaftsraum, bestimmte Aufwendungen abzuziehen, die unmittelbar mit den erzielten Einkünften zusammenhängen. Unter Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen können beispielsweise die Grundsteuer (IBI), Reparaturkosten, Gemeinschaftskosten oder Finanzierungskosten bzw. Zinsen berücksichtigt werden.
Diese Möglichkeit besteht derzeit grundsätzlich nicht für Personen mit Ansässigkeit in Drittstaaten wie den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich oder der Schweiz.
Der entscheidende Punkt: die Standstill-Klausel
Eine der Fragen, mit denen sich der Tribunal Supremo befassen muss, ist die sogenannte Standstill-Klausel des Artikels 64 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV).
Diese Bestimmung ermöglicht es unter bestimmten Voraussetzungen, Beschränkungen des Kapitalverkehrs mit Drittstaaten beizubehalten, die bereits am 31. Dezember 1993 bestanden.
Der Tribunal Supremo muss feststellen, ob die in Spanien zu diesem Zeitpunkt bestehende steuerliche Regelung für Einkünfte aus Immobilien von Nichtansässigen die heutige unterschiedliche Behandlung weiterhin rechtfertigen kann. Darüber hinaus muss er prüfen, ob eine solche Beschränkung nach Artikel 65 AEUV gerechtfertigt werden kann.
Konkret muss der Tribunal Supremo folgende zwei Fragen beantworten:
- Stellt Artikel 24 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige eine Beschränkung des freien Kapitalverkehrs dar?
- Falls dies der Fall ist: Kann diese Beschränkung aufgrund der Standstill-Klausel des Artikels 64 Absatz 1 AEUV aufrechterhalten oder gemäß Artikel 65 AEUV gerechtfertigt werden?
Welche Auswirkungen hat dies für die Eigentümer?
Das künftige Urteil könnte Auswirkungen auf Eigentümer haben, die in den Vereinigten Staaten, im Vereinigten Königreich, in der Schweiz oder in anderen Drittstaaten ansässig sind und in Spanien gelegene Immobilien vermieten.
Sollte der Tribunal Supremo die Auffassung der Audiencia Nacional bestätigen, könnten für noch nicht verjährte Veranlagungszeiträume Berichtigungsanträge und Anträge auf Erstattung zu viel gezahlter Steuern gestellt werden. Grundsätzlich beträgt die Frist für die Beantragung einer Erstattung zu Unrecht gezahlter Beträge vier Jahre.
Betroffene Eigentümer sollten daher ihre IRNR-Steuererklärungen und die mit ihren Immobilien verbundenen Aufwendungen überprüfen, insbesondere wenn diese erheblich sind, um mögliche Maßnahmen zu prüfen, solange der Tribunal Supremo noch keine Entscheidung getroffen hat.