Auf spanischem Gebiet gelegene Immobilie, von Nichtansässigen unterliegen unabhängig von ihrer Nutzung der in Spanien Besteuerung. Wenn eine Immobilie verkauft wird und der Übertragungswert höher ist als der Anschaffungswert, muss der erzielte Kapitalgewinn bei der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) angegeben werden. Sowohl für Gebietsansässige als auch für Nichtansässigen wird die Steuerbemessungsgrundlage nach dem Einkommensteuergesetz berechnet.

Anschaffungswert

Dies ist der Wert, zu dem die Immobilie erworben wurde, zuzüglich der mit dem Erwerb verbundenen Kosten (Notar, Eintragung, Anwälte, Provisionen, Steuern usw.), zu denen noch etwaige Verbesserungen und Investitionen in die Immobilie hinzukommen.

Alle diese Ausgaben müssen durch eine Rechnung nachgewiesen werden, die ausgestellt wurde von derjenigen, die Arbeiten ausführt oder die Dienstleistung erbringt. Von diesem Wert muss die Abschreibung abgezogen werden, die im Falle der Vermietung der Immobilie vorgenommen wurde.

Übertragener Wert

Dies ist der Wert, zu dem die Immobilie übertragen wird, zuzüglich der Kosten für den Verkaufsprozess (Immobilienmakler, Notar usw.), sofern dieser Wert nicht unter dem Marktpreis liegt; Sollte das der Fall sein, wäre es der Marktpreist maßgeblich.

Die IIVTNU (oder Kapitalertragssteuer) entspricht der des Veräußerers. Wird vereinbart, dass der Käufer diese Steuer zahlt, so stellt sie einen höheren Anschaffungswert der Immobilie dar und mindert nicht den Übertragungswert.

Nach der Berechnung der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert wird für Bürger der Europäischen Union, Islands oder Norwegens ein Steuersatz von 19% und für Bürger anderer Länder von 24% angewandt.

3% Steuerinbehalt

Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtansässigen  muss der Käufer, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person, einen Gebietsansässigen oder einen Nichtansässigen handelt, einen Einbehalt von 3% als Zahlung für die Endabrechnung der entsprechenden Steuer (IRNR) vornehmen. Dieser Einbehalt muss innerhalb eines Monats nach der Veräußerung der Immobilie durch Einreichung des Formulars 211 vorgenommen werden.

Nach Ablauf dieses Monats hat der Verkäufer drei Monate Zeit, um das Formular 210 für den Betrag einzureichen, der sich aus der Anwendung von 19% auf den Veräußerungsgewinn abzüglich 3% des zuvor vorgenommenen Steuerabzugs ergibt. Der sich daraus ergebende Saldo wird ausgezahlt oder erstattet.

Steuerbefreiung für Reinvestitionen in die Hauptwohnung

Für Steuerpflichtige aus der EU, Island und Norwegen gibt es eine Steuerbefreiung für die Reinvestition in den Hauptwohnsitz (anwendbar auf Gewinne, die seit dem 1. Januar 2015 angefallen sind), wonach Veräußerungsgewinne aus der Verlegung des bisherigen Hauptwohnsitzes in Spanien von der Besteuerung ausgenommen werden können, sofern der gesamte aus der Verlegung erzielte Betrag in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes in ihrem Ursprungsland reinvestiert wird.

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Expert für Buchhaltung und Steuern